Satılan ev, maşın və torpaq geri alına bilər -

Daşınmaz əmlakın və ya digər qiymətli əşyaların alqı-satqısı zamanı tərəflər arasında qiymət, şərtlər və razılaşmalar əsasən tərəflərin iradəsinə əsaslansa da, bəzi hallarda bu əməliyyatlar sonradan məhkəmə qaydasında mübahisələndirilə bilər.

Bu mövzudan irəli gələn hüquqi məsələlərlə bağlı "Azər Legal Group" un vəkili Əziz Quliyev Metbuat.az-ın suallarını cavablandırıb:

– Əziz bəy, əgər vətəndaş daşınmaz əmlakını (mənzil, torpaq sahəsi və s.) bazar dəyərindən xeyli ucuz satıbsa, bu əməliyyat məhkəmə yolu ilə ləğv edilə bilərmi?

Yeganə səbəb kimi qiymətin ucuz olması əqdin ləğvinə (yəni etibarsızlığına) göstərilə bilməz. Etibarsız əqdin əsasları Mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş, həmçinin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenum qərarlarında “qiymətin aşağı olması” barədə mövqeyi dəfələrlə sərgilənmişdir.

– Satış zamanı qiymətin aşağı olması “əsaslı zərər” kimi qiymətləndirilirsə, bunun geri qaytarılma şansı hansı hallarda artır?

Burada məsələ təkcə aşağı qiymətə satmaqdan ibarət deyil. Mülki Məcəllənin 390-cı maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.

Digər tərəfdən, Mülki Məcəllənin 337-ci maddəsinə əsasən əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir.

Həmçinin həmin Məcəllənin 339-cu maddəsi qüvvədədir (hakimiyyətdən sui-istifadə nəticəsində, aldatma, zorakılıq, hədə təsiri altında, bir tərəfin nümayəndəsinin digər tərəflə pis niyyətlə razılığa gəlməsi və ya şəxsin ağır vəziyyətə düşməsi nəticəsində bağlanmış əqdin etibarsızlığı).

Həmin maddənin adından da göründüyü kimi, qanunverici məcburi və ya aldatma və s. yolla bağlanmış əqdlərdən qoruyur. Beləliklə, normaların təhlilindən belə qənaətə gəlmək olar ki, təkcə qiymətin aşağı olması deyil, əqdin hər hansı məcburetmə, anlaşılmazlıq və ya aldatma nəticəsində bağlanması meydana gəlməli və həmin hal məhkəmə icraatı zamanı öz sübutunu tapmalıdır.

– Hansı hüquqi əsaslarla vətəndaş öz daşınmaz əmlakını satdıqdan sonra geri ala bilər?

Həmin əsaslar Mülki Məcəllədə “Əqdin etibarsızlığı” adlı fəslində göstərilmişdir. Həmin əsaslar olduqca çoxdur. Vətəndaş əmlakını hər hansı səbəbdən geri qaytarmaq istədikdə peşəkar hüquqşünaslara müraciət etməsi tövsiyə olunur. Ancaq ümumi olaraq qeyd etmək lazımdır ki, bu əsaslar aldatma, məcburetmə və vacib əhəmiyyətli yanılmadır.

– Əmlakın alqı-satqısı zamanı qarşı tərəfin aldatma, təzyiq və ya psixoloji təsiri sübut edilərsə, satışın ləğvi mümkündürmü?

Təbii ki. Sadəcə, hər bir hal özlüyündə fərqlidir və təfərrüatlı analizə ehtiyac duyur. Lakin unudulmamalıdır ki, əqdin etibarsızılığını sübut etmək vəzifəsi bunu iddia edənin üzərinə düşür.

– Notariat qaydalarında və alqı-satqı müqaviləsində hansı xüsusi şərtlər satışın sonradan ləğv edilməsinə imkan yaradır?

Praktikada ən çox rast gəlinən hallar birgə əmlakın digər payçıların razılığı olmadan satılması və səlahiyyəti olmayan şəxslər tərəfindən bu cür əqdlərin həyata keçirilməsidir.

– Eyni hüquqi mexanizmlər dəyərli əşyalar (qızıl, qiymətli daşlar və s.) üçün də tətbiq olunurmu?

Yuxarıda göstərilən qaydalar, yəni əqdin etibarsızlığı şərtləri həm daşınmaz əşyalara, həm də daşınar əşyalara şamil olunur.

– Avtomobil və digər nəqliyyat vasitələri satıldıqdan sonra hansı hallarda geri qaytarıla bilər?

Yuxarıda göstərilən qaydalar, yəni əqdin etibarsızlığı şərtləri həm daşınmaz əşyalara, həm də daşınar əşyalara şamil olunur. Həmçinin avtomobillərə. Sadəcə, avtomobillərlə bağlı ən geniş yayılmış iddia birgə əmlak sayılan avtomobilin digər payçının razılığı olmadan satılmasıdır. Bu, ən çox həyat yoldaşları arasında olur: bir həyat yoldaşı satır, digər həyat yoldaşı isə iddia edir ki, onun razılığı olmayıb. Bu tip işlər məhkəmələrin icraatında olduqca çoxdur.

– Alqı-satqı müqaviləsində göstərilən “girov” və ya “təxirəsalınma” şərtləri satışdan imtina və əmlakın geri alınması üçün hüquqi əsas yaradırmı?

Mülki Məcəllənin 274-cü maddəsinə görə, ipoteka ilə yüklü edilmiş əşyanın mülkiyyətçisinin dəyişməsi ipoteka hüququnu dəyişdirmir. Həmçinin, qanunverici ipoteka saxlayanın icazəsi institutunu da yaratmışdır. Bu zaman alqı-satqı həyata keçirildikdə əşyanı girovda və ya ipotekada saxlayan şəxsin razılığı mütləqdir. Həmin razılıq olmadıqda, əqd etibarsız sayıla bilər.

– Əgər satış zamanı tərəflərdən biri hüquqi fəaliyyət qabiliyyəti olmayan şəxsdirsə (məsələn, məhkəmə qərarı ilə məhdudlaşdırılıb), bu halda əməliyyat necə ləğv olunur?

Əgər tərəflər əqdin ləğvinə razı deyillərsə, məhkəmə qaydasında. Bu tip əqdlərin etibarsızlığının meyarı kimi Mülki Məcəllənin 342-ci maddəsi çıxış edir (fəaliyyət qabiliyyəti olmayan fiziki şəxsin bağladığı əqdin etibarsızlığı).

Həmin maddənin tələbinə əsasən, psixi pozuntu nəticəsində fəaliyyət qabiliyyəti olmayan sayılmış fiziki şəxsin bağladığı əqd etibarsızdır. Belə əqdin tərəflərindən hər biri aldıqlarının hamısını digər tərəfə eyni ilə qaytarmalı, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə onun dəyərini pulla ödəməlidir. Bundan başqa, əgər fəaliyyət qabiliyyətli tərəf digər tərəfin fəaliyyət qabiliyyəti olmadığını bilirdisə və ya bilməli idisə, ona dəymiş real zərərin əvəzini də ödəməlidir.

Gülbəniz Hüseynli / Metbuat.az